岐阜の木造注文住宅を「完全自社施工」する岐阜県岐阜市の凰(おおとり)建設のスタッフブログ

凰スタッフブログ

森 亨介

18.09.13

再生可能エネルギーとどう向き合うか

実は少し前から匿名で質問できる質問箱というものを設置しております。

そこに質問を頂きましたので、ブログでお返事しようと思います。

 

ちなみに匿名で質問をしてみたい方はこちらをクリックしてください

 

質問内容は以下の通り。(※クリックで拡大します)

41acb59d.jpg

 

はい、太陽光発電および再生可能エネルギーとどのように付き合うか。ですね。

 

まず一つ整理しておきたいと思いますが、太陽光発電の買い取り料金が現在の

半額以下になるであろうという話は今に始まったことではなく。

日本で買い取り制度が始まった2009年時点では、ほぼ確定路線でした。

 

日本は10年遅れでドイツの真似をしてきておりますが、

ドイツでも10年ほど前に、買い取り価格が下がる→市民がびっくり

という事件が起きております。

 

2012年にそんなブログを書いておりますのでよかったら見てください。

 

ヨーロッパも今は落ち着いて、再生可能エネルギーは順調に普及が

進んで行っております。

 

ちなみに2年前にフェイスブックのノートに書いた記事がありますが、

今でも私はこの考え方は変わっておりません。

 

書いてあることを表にしてみました(※クリックで拡大します)

スクリーンショット 2018-09-13 11.03.03.png

太陽光発電を乗せない家からプラスエネルギーになるまで載せた家が、

過去、現在、未来において、経済的にどのように影響してくるかという表です。

 

エネルギーの収支は過去現在未来、いつでも変わりませんが、

エネルギーの価値が変わってきますので、収支が変動します。

 

20万円分のエネルギーを使ってるけど12万円分のエネルギーを発電しているから

4.5万円分の儲けがあるといった、算数的には???な状況も起こります。

 

自分たちが使うエネルギーは自分たちで賄う。その考え方には

全く異論はありません。

 

ですが、一つ、注意事項があります。

家を建てるときの作り手も住まい手も、エネルギーに関しては

家の事しか考えていない人が多いです。

 

しかし、家庭から排出されるエネルギーの約20%は自動車からです。

chart04_06_img02.jpg

 

これからどんどんエネルギー価格が高騰していく中で、建物だけの

ゼロエネルギーを考えていては、片手落ちです。

 

もう車には乗りませんと言うならば別ですが。

 

いつも言いますがヨーロッパの今は日本の10年後です。

 

再生可能エネルギーが普及して電気余りが発生するようになったEU諸国では

余ったエネルギーを電気自動車や水素ガスエネルギーにして使っています。

 

これから新築して、太陽光を載せるのであれば、ZEH(ネットゼロエネルギーハウス)

の助成金が取れるくらいの積載量は欲しいと思います。

 

凰建設の建物であれば、ZEH相当の積載量で、自動車の20%分は賄えます。

 

ただ、できればゼロエネルギーハウスと言わず、プラスエネルギーハウス

になるまでの積載量が欲しいと思います。

 

社会全体でエネルギーを融通し合う事が必要になる時代が必ず来ます。

その時に社会貢献しつつ、自分も収益を得られる側になるのか、

いつまでもエネルギーを貰い続ける側になるのか。

 

人間の歴史はエネルギーの歴史でもあります。いつの時代もエネルギーを

持つ者が優位に立ってきました。

 

以前は太陽光を載せる事にもお金が掛かり、躊躇する方も多かったのですが、

今は太陽光はタダで搭載できる時代です。

 

初期投資を回収できるかどうかというリスクのある部分は、

大手の会社に任せて、住まう人には将来のエネルギーコスト上昇に

備えてもらいたいと思います。

 

最後に、いつも皆さんにお見せしている、ゼロエネルギー社会の映像を

掲載したいと思います。

 

家単体のゼロエネルギー

家庭全体のゼロエネルギー

社会全体のゼロエネルギー

 

皆さんはどこに向かってボールを投げたいですか?


どこのゼロエネか.jpg

ご質問いただきありがとうございました。

質問の意図にきちんとお応えできていたでしょうか。

分かりにくければまたご質問いただければと思います。

 

さて、今回は再生可能エネルギーのお話しでしたが、

家づくりにはまだまだたくさんの落とし穴があります。


家づくり失敗したなぁと思う人を一人でも減らせたらと思い、

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森 亨介

18.09.12

建築業界の見積もりの仕組み

家を建てるに限らず、建築工事を頼むときには見積もりを貰います。

 

ところが、この見積もり、会社によって、結構違います。

 

見積もりの計算方法、表現方法、全てがばらばらです。

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今日は、そんな建築業界の見積もりの話をしたいと思います。

 

その前に、世の中の利益構造のお話しを。

世の中の製品のすべての価格は、企業の原価に利益をのせて決められます。

 

どのくらいの利益を乗せるのかは業種業態商品によってバラバラです。

 

例えば、薬。薬の利益率は80%~90%以上です。

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1000円の風邪薬の原価は100円以下という事ですね。

 

決してボッタくっているわけではなく、薬の開発には

膨大なお金と時間がかかるため、それを回収するのには

高い利益率で売らなくてはならないという事です。

 

余談ですがドラッグストアは、利益率の高い薬を沢山売りたいので、

ティッシュなどの日用品を安売りしてお客さんを集めます。

 

 

例えば、服、服の利益率は30%~40%前後です。

0113-01.jpg

女性服は特に足が速いので(流行が廃れる)

新商品のうちに、高い利益を得ておいて、

季節の変わり目に合わせて原価で叩き売ります。

福袋などもいい例ですね。

 

例えば100円ショップ、利益率は数%です。

3-03.jpg

だからとにかく店舗を増やして数を稼がないと

やっていけないわけですね。

 

 

形あるものを売る商売はこんな感じです。

では、形の無いものはどうでしょう。

 

例えばマッサージや美容院。

こちらは使う消耗品が微量のクリームやワックスの場合

利益率は95%を超えます。なのでほぼ人件費だけを

賄えればOKという事です。

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では、建築業界の利益率とは、いったいどのくらいの物でしょうか。

 

こちらは、TVCMをやっている会社か、そうでないところかで、大きく

利益率は変わります。

 

CMを出したり、住宅展示場に出店している会社の利益率は

だいたい35%くらいです。

 

 

地域の工務店規模ですと大体20%くらいです。

 

 

うん?随分違うんですね。

そうなんです。なぜ、こうなるかと言うと、

 

キー局にCMを出したりしている会社は年間に数億~数十憶円を掛けてます。

住宅展示場の出店も一軒あたり年間1000万円くらいかかります。

※地域によって出展料は随分違います

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これを売値に転嫁しないといけないので、どうしても高くなります。

 

でも、中身は同じです。誰でも買える素材で、

それぞれの地域の職人さんが作っています。

 

だから、CMをしている会社で3000万円の家(原価2000万円)を建てるのと、

地域の工務店で2500万円(原価2000万円)の家を建てる事は、

中身的には変わらないという事です。

 

スクリーンショット 2018-09-08 17.07.37.jpg

定期的にお伝えする、建築業界の工事予定額推移(※国交省発表)

1㎡当たりの平均価格ですが、木造住宅が17万7千円、プレハブが24万9千円です。

それぞれ利益率が20%、35%だとすると

17万7千円の原価→14万1千円

24万9千円の原価→16万1千円

となります。

ちなみにですが、プレハブメーカーは16万円1千円で地場の工務店に

仕事を依頼し、地場の工務店が1㎡当たり2万円の利益を得るのが業界の

下請け構造になります。

 

スクリーンショット 2018-09-12 18.32.07.png

※クリックで大きくなります。

同じ金額を払っても、建物本体に掛けてもらえるお金はずいぶん違います。

 

 

 

さて、大枠の話はこの辺で終わりです。

建築会社がどのように見積もりを作っているのかをお話ししていきます。

 

建築業界でかかるお金は非常に不透明だと感じる人も多いかもしれません。

 

建物を建てる際の見積もりは簡単に言うと、

商品の原価に工事の人件費を足した金額に利益を乗せて決まります。

(原価+人件費)×利益率=見積金額となります。

 

高い安いというのは、大雑把に言えば、商品のモノが高いか、

工事をするときの人件費が高い商品や工法なのか、どちらかが原因です。

 

だから、公共工事の見積もりなどでも、商品の価格と人件費の価格を

なるべく分けて載せる事が推奨されております。

 

建築物の場合、非常に厄介なのが原価の開きが大きいという事です。

 

例えば照明器具

お値打ちペンダントライトです。

4,000円の物です。(※楽天より)

スクリーンショット 2018-09-12 11.49.26.png

 

そしてこちら、普通に見えますが

めっちゃ高いペンダントライトです。

価格、見えますか?(※クリックすると拡大します。同じく楽天より)

スクリーンショット 2018-09-12 11.50.06.png

180,000円ですね。

 

この二つの商品、全く同じ明るさで光ります。

でも価格は40倍以上の開きがあります。

 

さっきの見積もりの式 (原価+人件費)×利益率=見積金額 に当てはめると

 

工務店の場合

(4000円+10000円)÷0.8=17,500円が安い照明の場合の金額

(180000円+10000円)÷0.8=237,500円が高い照明の場合の金額

 

CMしている会社の場合

(4000円+10000円)÷0.65=21,500円が安い照明の場合の金額

(180000円+10000円)÷0.65=292,300円が高い照明の場合の金額

 

これが「ペンダントライト 型番○○○○ 1か所 17,500円」

という形で見積書に記載されるわけですね。

 

この二つの照明器具に40倍の価値を感じることができるかどうかは、

見る人それぞれの感性の問題ですね。

 

 

 

もうひとつ、大きな違いが生まれる項目、

というかもう一つしかありませんが「人件費」です。

 

照明器具を交換する工事は決して電気屋さんでなくても、

ちょっと器用な人であれば行う事は出来るかもしれません。

 

しかし、1人の職人さんが照明器具を持ってお客様の家まで行き、

照明器具を一つ交換することで、半日くらい時間を使います。

 

職人さんが一か月に必要とするお金は大体50万円です。

その半分弱が、消耗品や道具の購入に当てられ、残った分から

税金を払います。

ざっくりとですが、職人さんは一日2万円を稼がなくては

食べていく事が出来ません。

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なので、職人さんが半日動くと、人件費が1万円かかるのですね。

 

これが、ダウンライトなどの工事を伴う照明器具になると

人件費の部分がより多くかかるようになり、

(4000円+15000円)÷0.8=23,,750円みたいな見積もりになります。

 

そして、新築時の様に、照明器具を沢山取り付けるとなると

移動している間の無駄な時間が少なくなりますので、照明器具を

1個当たり取り付ける時の人件費がどんどん割安になります。

 

なので、工事の少ないリフォーム時の人件費と

工事の沢山ある新築時の人件費では新築時の方が割安になります。

 

また、建築工事には単独の職種だけではできない工事も沢山あります。

例えばトイレを作るという事を考えても、大工さん、電気屋さん水道屋さん、

内装業者さんと、沢山の人の手が掛かります。

 

それぞれの人がどれだけの時間や消耗品を使うかによって、

それぞれの人に掛かる人件費が変わります。

 

(大工さんの材料+大工さんの工事費)×利益

(電気屋さんの材料+電気屋さんの工事費)×利益

(水道屋さんの・・・・・・

(内装・・・・

と項目を書いていくと、単純な「トイレの増設」

という工事についても

数十行、数百行の見積もりが必要です。

 

そこを細かく書くのももちろん有りですが、

「そこまで書いてもらっても分からないし、、、」

というお客様も一定数以上いらっしゃいます。

 

なので、そう大差ない部分については、

「一式」という言葉でまとめましょうという流れができました。

それが行き過ぎていると、工事内容が分かりにくく、

細かく書きすぎても検証しづらいという事になります。

 

なので、どこまでをまとめて、どこまでを分けて書くか

それが各社ばらばらなんですね。

 

 

建築物の見積もりと言うのは、そういう流れで出来ております。

 

原則はこの二つ。「物の価格」と「人の価格」です。

それをまとめたりばらしたりケースバイケースで

色々な表示の仕方をしますので分かりにくくなります。

 

何となくお分かりいただけましたでしょうか?

 

 

 

さてちょっと余談になります。

最近よく言われるのが、ネットの価格って安いよね。です。

確かに安いです。私も買い物はネットで済ます事も多いです。

 

なぜ安いのか。経営的に言えば、徹底的に会社の経費負担を

軽くしているからですね。商品を右から左に流すだけ。

 

 

なのでそれ単体で使える商品であれば、ネットで買うのも有りでしょう。

 

例えば、椅子などの家具は買えばすぐに使えます。

qu210017.jpg

 

 

 

それが、食器棚になりますと、電気のコンセントが必要で、

その工事は当然別に手配をしなくてはなりません。

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洗面化粧台なんかも売ってますが、電気に加えて給水、給湯、排水工事が

必要です。給湯器の能力が足りなければ給湯器の交換も発生します。

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機能部分を抜き出して図にするとこんな感じです。

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また、エアコンの様に、工事を伴い、かつネットに出ている

本体だけでは何ともならず、冷媒管やそれを隠すスリムダクト、

高低差によって追加せねばならない冷媒ガスなどが必要な

物を素人がネットで買ってプロに支給というのは、

高確率で発注ミスという事故が起こります。

スクリーンショット 2018-09-12 15.01.24.png

※クリックで拡大します。ダイキンアメニティビルトインエアコンのページ

これは別ですあれは別ですと書いてあります。

 

 

最近は、材工分離で発注する形式も多いですが、

発注ミスで工事ができず、工事の手間が余計にかかるという事も

よくあります。その場合、職人さんは往復するだけでもお金が

掛かっておりますので、更に工事費がかさむことになります。

 

 

そして、ネットで買った10万円を超えるもののサポートや

サービスを受けた事はおありでしょうか。

 

遥かなるたらいまわしに合います。役所の窓口がかわいいと

思えるくらいのものです。先日、amazonで買ったヤマハの

発電機の保証を使うためにamazonに連絡をしたのですが、

3か所くらいにメールを送り、06-の番号や03-の番号や

058-の番号や、いろんなところに電話を回され、

 

最終的に近所のサービスセンターに自分で持ち込む

形になりました。

 

色んな付帯工事が必要な複雑な商品や、

サポート体制が大切になってくる商品を

ネットで揃えるのはある程度のリスクを伴います。

 

ネットで買うのは自分で責任を負える範囲のものだけに

した方が良いと思います。 余談でした。

 

さて、今回は建築見積のお話しでしたが、

家づくりにはまだまだたくさんの落とし穴があります。


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森 亨介

18.09.03

エアコンが止まると命は危ないのか

9月に入りましたね。

 

暑かった今年の夏の勢いもだいぶ落ち着いてきました。

岐阜の暑さが色んな意味で注目を集めたと思います。

 

7月は全国上位を総ざらいして話題になりました。

8月はエアコンの止まった病院で死亡者が出て話題になりました。

 

8月はちょっと不名誉でしたが、

暑さがガマンで何とかなったりするレベルの物ではない

時代になってしまったことは認知が進んだと思います。

 

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さて、話題の藤掛第一病院さんですが、話が大きくなりすぎている部分と

無視されてしまっている部分があります。

 

まず、話が大きくなりすぎている部分。

 

エアコンが止まった→お年寄りが亡くなった。

それは間違いないのですが、果たしてそれが殺人罪になるものなのかどうかを

拡大解釈してしまっている人や記事が後を絶ちません。

 

そもそも藤掛第一病院は療養病床を持つ病院です。

療養病床とは、誤解を恐れずに言えば終末医療を行うところです。

つまり、そもそもが、入院中に亡くなる可能性の高い状態の人が

入っている病院であり、エアコンが正常に動いていたからといって

入院患者さんがこの先長く生きていける状態だとは考えにくいです。

 

そして、エアコンの管理が悪かったのではないかという問題ですが、

エアコンが効くかどうかの点検や管理をしなければならないという

法律はありません。

 

フロン規制法という法律の中で、業務用エアコンは、フロンガスが

漏れていない事を定期的に確認するという決まりはありますが、

点検をしていなかったとしても、怒られるのは

フロンが漏れていた可能性があるという点だけです。

 

ビル管理法という法律の中で、建物の温度はおおむね

28℃以下にした方がいいですよと言う指針があります。

これは決まりではありませんので、暑い事が法律違反に

なるわけではありません。

 

暑くて人が死ぬという事を問題とするのであれば、

全国で家族が熱中症で亡くなった人たちはすべからく

逮捕されねば辻褄が合いません。

ですよね?

 

これって、おかしいと思いますでしょうか?

 

 

 

 

私はおかしいと思います。

 

実は、建物の温度に関して、何も法律の定めが無いのは

先進国の中では日本だけです。

 

ドイツなどは、最低温度は19℃と定められており、

アパートの大家さんなどは、それを下回るような

建物は貸せないという仕組みになっております。

 

当然、ベースの温度が上がるように、建物の性能は

日本よりもはるかに高く設定されており、

日本で主流の、コンクリートだけで構成された建物など

建ててはいけません。

DSCF6004.jpg

 

断熱は冬の物と思われている方もいらっしゃいますが、

実は断熱は夏にも効果があります。

 

炎天下に停めておいた車は中がものすごい温度になります。

車は断熱材がほぼ無く、ガラスからたっぷり日射熱が

入ってくるからです。

 

ダウンロード (1).jpg

 

皆さんの家は日中出かけて帰って来ても、炎天下の車程は暑くないはずです。

なぜか。住宅の壁は車のボディよりも厚く、断熱効果が働くからです。

 

という事は、しっかりと断熱された家であれば、

夏に40℃とか50℃みたいな室内環境になる事はないのです。

 

今回事件が起きた病院は、恐らくコンクリートだけで作られた構造です。

コンクリートに断熱が無い建物の夏の室内は、気温が40℃近くまで上がります。

 

上の階のエアコンの冷気などで、もう少し温度は低かったと思いますが、

人間にとっては厳しい環境です。

 

エアコンが壊れた事が問題だという人もいますが、そもそもエアコンは

必ず壊れるものです。今回は7月の猛暑の影響もあり、岐阜の空調屋さんは

お盆過ぎまでパンパンな状況で仕事をしておりました。

 

8/20に壊れたエアコンの対処を8/29にできたのであれば、

頑張った方だと思います。

 

病院の管理体制に何も問題が無かったというつもりはありませんが、

犯人をエアコンだけにしてしまうと、この問題は、温暖化が進むたびに

あらゆるところで噴出するようになるはずです。

 

今までは人が死ぬという事までは行かなかった温暖化、猛暑化が、

人を殺せるレベルまでになってしまったと言えるかもしれません。

 

エアコンが止まっても、暑い暑いと言いながらでも過ごせるくらいの

性能を持った建物を作らねば、暑くて人が死ぬという事はこれからも

加速していきます。

 

エアコンよりも先に家の性能を上げていかなくては

熱中症対策としては片手落ちですね。

 

さて、今回は暑さ対策のお話しでしたが、

家づくりにはまだまだたくさんの落とし穴があります。


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森 亨介

18.08.27

新しい住宅規格を取り入れるべきか

住宅業界に限らず、世の中には色々な規格が生まれては消えていきます。

 

住宅業界で言えば昔、住宅金融公庫仕様という規格が昔はありました。

金利の安い住宅金融公庫の融資を使う際にはこの規格に則って施工していないと

ダメですよというものでした。

 

スクリーンショット 2018-08-27 10.31.15.png

 

現在も、その時々に出来る法律や補助金に合わせて新しい規格が誕生します。

 

火災保険の優遇を受けるための省令準耐火構造規格であったり、

省エネ補助金を受けるためのランクアップ外皮基準であったり、

税制優遇を受けるための長期優良住宅という規格であったり、、

 

住宅業界で長く実務をされている方ですと、こういう意見を持つ方もいます。

 

「そんな規格、すぐに変わってしまうので意味ないですよ」

 

仰る通りです。昔設定された

住宅金融公庫の高耐久仕様も、

新耐震設計基準の壁量計算法も、

次世代省エネルギー基準も、

全て更に高グレードな規格が登場し、

塗り替えられております。

 

スクリーンショット 2018-08-27 10.39.06.png

10年前は「200年住宅」が合言葉でした。

 

 

今はZEH、LCCMが合言葉になっておりますが、

恐らく10年もすれば言葉は廃れ、違う規格ができていると思います。

 

では、新しい規格や基準を採用することは無駄な事なのでしょうか?

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実は、そうではありません。

 

物事の本質として、新しい規格や基準がなぜ出来るのかを考えてみると分かります。

国はよりよい住宅を市場に提供していきたいのです。

 

細かいルールの変更などはありますが、基本的には、規格が変わるたびに、

より快適な仕様に、より耐震性の高い仕様に、より省エネ性の高い仕様に

より安全性の高い仕様に、より高耐久な仕様にと変わっていきます。

 

物事の本質を見ずに、ZEHなんて、LCCMなんて、長期優良住宅なんて、、

と言う事は簡単ですが、その規格が誕生した背景まで読み込んで、

本質的にその規格が作り手や住まい手に訴えかけたいものは何かを

理解することがとても大切だと思います。

 

パッシブハウス基準をクリア、であったり、

LCCM住宅基準クリアであったり、色々な規格に則って家を建てる事は

勿論悪い事ではありません。しかし、基準をクリアすることが

ゴールになってしまうと、それ以上を考える事が出来なくなってしまいます。

 

70点以上で合格のテストがあったとして、70点さえ取れればいいやという

考え方で勉強するのと、その勉強が何のために役立つのかを自分の中で落とし込んで

100点以上を目指すのとでは、その中身は全然違います。

 

APWフォーラム三重.jpg

 

新しい住宅規格を取り入れる、取り入れないという選択肢で悩むよりも、

それを当然クリアして、そのうえでその規格のラベルを貰うか貰わないか、

それで悩むようにしていきましょう。

 

さて、今回は住宅規格のお話しでしたが、

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森 亨介

18.08.21

火災保険を有効に使おう

 

 

大雨に猛暑、そして連続台風と、地球温暖化が原因と思われる異常気象が

てんこ盛りの2018年ですね。

 

さて、今週は2つの台風が本州目掛けてやってきております。

スクリーンショット 2018-08-21 19.57.05.png

 

皆さん、台風対策と言えば、戸締り、飛ばされやすいものをしまう、などなど

思い浮かぶと思いますが、多くの人が見落としているのが「火災保険」です。

 

ん?なんで台風なのに火災保険?

 

実は、火災保険が支払われる一番多いパターンは「台風被害」なのです。

 

例えば台風が原因で、、、

 

・ガラスが割れた!

・何か飛んできて外壁に傷がついた!

・瓦などが飛ばされてしまった!

・さらにそこから雨漏りした!

 

という事が起こった場合、火災保険で賄える可能性があります。

勿論入っているプランによりますので、一度保険の内容を確認ですが。

 

住宅を建てると殆どの人は火災保険に加入しますが、

共済などで手軽に済ませる方も少なくありません。

でも、いざ被害が出た時に掛け金の安い共済では、殆ど保障がありません。

 

台風に使える火災保険、実はそれだけではありません。

きちんとした保障に入っていれば、、例えば

 

・外出先でカメラを落として壊した!

・大掃除をしていて、家具を移動したら壊してしまった!

・電球の交換をしようとして照明器具を割ってしまった!

 

ええ~?そんなことでも出るの?という日常のリスクにすら

対応してくれるのです。小さな子供さんがいるご家庭、

ついうっかり、、、という事が多いんだよね、私。という方。

 

そういう皆さんの為の保険でもあるわけです。

 

自分の家が建つ地域や立地に合わせたリスクを考慮して、保険に入りましょう。

え、そんな事素人では分からない?その通りだと思います。

だから、保険に入るときにはプロに相談しましょう。

 

保険って、日本全国誰が取り扱っている保険でも、全て同じ内容同じ料金です。

差が付くのは、取り扱う人と会社だけです。知識があるか、いざという時に

ちゃんと動いてくれるか。頼りになるか。それが一番重要です。

 

生命保険は投資目的の面もありますのでまたちょっと違いますが、

損害保険は、純粋に何かあった時の備えです。

 

凰建設では、経験年数もあって、消防団に長く在籍し、火の事にも詳しく、

趣味が筋トレで体力のみなぎっているプロの保険担当者がおります。

 

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じゃん、細江さんです。

 

私が言うのも何ですが、火災保険の事なら誰よりも頼りになります。

保険は安い高いよりも、いざという時にちゃんと保障してくれるかが大事。

そして、自分にはどんな「いざ」が来る可能性が高いのかをきちんと

教えてくれる人に相談するのが大事です。

 

火災保険、上手く使ってくださいませ。

 

さて、今回は火災保険のお話しでしたが、

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