凰建設の森です。
戸建て住宅の性能が上がる話題と共に、
議論されていくことが多い賃貸住宅。
昨日、clubhouseでそんな話題が
出ておりました。
日本においては戸建て住宅も
まあまあ質が低いのですが、
賃貸住宅に至っては、
人権問題に抵触するのでは？
というレベルの建物が、、、
当然、ギリギリまで材料を削って
作られますので、寿命が短い。
築30年を超えてくると、
お疲れさまでした。
みたいな感じです。
特に、相続税対策という名目で
アパートを建てるというのが
日本では沢山行われてきましたが
立地が良くないと、
あっという間に地域の新しい
アパートに住人を持っていかれ
後半戦の経営は非常に苦しい。
本当に長期的な目で見て、
日本でアパート経営が
大成功という人は多くない。
海外はどうかというと、
築100年のアパルトマン
みたいな建物はざらにあります。
大家さんには、室温の保持義務や
管理の義務が課されています。
何なら住む人にも義務が。
「部屋をかびさせない」です。
ヨーロッパではカビは病気を呼ぶ
悪魔の手下みたいな感じで
扱われており、賃貸住宅を
カビさせたりしたら、
えらい目に遭います。
↓ ↓
%url1%{https://shiorisomewhere.com/2018/02/15/flat_schimmel/}
なんと、ちゃんと暖かくして
住む事も住人の義務だったり
するわけですね。
現在賃貸住宅に住んでいる人も
多いのではと思いますが、
日本の家賃って、実は高い。
どのくらい高いのか。
ドイツの首都ベルリン
家賃の価格mapを見てほしい
↓ ↓
%url2%{https://interaktiv.morgenpost.de/mietkarte-berlin/}
※パソコン推奨
中心市街地で
40㎡が約8万円の家賃。
東京と比べてどう？？
なぜ、暖かくて良質な
賃貸住宅が、日本より
安く借りることが出来るのか。
逆に言えば日本よりも
安く貸すことが出来るのか。
実はアパートの耐用年数が
全然違うんですね。
建物が100年超えても
全然使えるヨーロッパだと
家賃が低くでも、
元が取れるんです。
4000万円で建てたアパートを
20年で元を取ろうと思えば
毎年200万円の家賃が必要。
あと10年で2000万円儲けて
アパートはさようならです。
しかしアパートが100年持つなら
30年で元を取って、
残りの70年はずっと収入。
みたいな考え方が可能。
家賃は毎年133万円で十分。
70年での儲けは9310万。
大家さんも、居住者も
どちらも得をしています。
すごく単純な計算です。
だから、外国は不動産投資が盛ん。
親から賃貸物件を
相続したなんていう人は
相当な追い風人生です。
なぜ日本ではそれが行われないか？
戸建てと同じで、やっぱり
賃貸が何年も持つなんて、
誰も信じていないからです。
ちなみに、日本にだって
優良な賃貸の事例はある。
本当に手前味噌ですみませんが、
横浜で設計をしていた時代に、
今でいうUA値0.87クラス、
C値2.0以下という賃貸物件を
設計させていただいたことが。
↓ ↓
%url3%{https://serara.jp/blog/8803/}
そのちょっと前に大家さんの自宅を
高断熱住宅で設計させていただいた。
Ｑ値1.8位だったかな？？
こんなに快適で家の痛みが無いなら
永遠に使える賃貸が出来るのでは？？
みたいな事に気づかれたみたいで、
再度賃貸の設計をご依頼いただきました。
その結果、何が起こったかというと、
誰も出て行かない。
そりゃそうですよね。
ただでさえ暖かい賃貸。
外皮が等級4で気密が取れてれば
G2グレードの家よりも
暖かくて光熱費が掛からない。
賃貸にありがちな結露も僅か。
建築コストが高かった分、
近隣のアパートよりも
家賃は高めの設定だそう。
しかし、誰も出て行かない。
だって光熱費かからない。
トータルコストで安い。
高性能賃貸の市場は日本では
ブルーオーシャンです。
事例が少ないから話題性も高い
↓ ↓
%url4%{https://twitter.com/NSW23092/status/1365212792123367427}
デメリットは、初期投資。
どうしても高くなってしまう。
そこを振り切れるかどうか。
もう一つ、周りからの反対。
ほぼ100%、儲からないから
やめろと言われます。
でも大丈夫。
やめろって言っている人は、
それで失敗したことがあるから
言っている訳ではありません。
やったことないけど言ってるだけ。
海外の事例を知らないだけ。
賃貸住宅でも戸建住宅でも、
高性能な家が真価を発揮するのは
築20年を超えてから。
償却してからの不労所得が、
78年以上続きます。
立地が良くて、今後もアパートを
建替えるような土地なのであれば
多分、高性能な賃貸にした方が
みんなが幸せになります。
一戸建てでこれだけ性能数値を
気にする人が増えているんです。
性能が明示されている賃貸が
あったとしたら何が起こると
思います？
そういう社会にならないかなと
願ってやみません。
