凰建設の森です。
本日は事務所業務と現場検査。
事務所業務の合間にZOOMを。
強から4月、新年度ですね。
弊社も今日から新入社員さんが。
フレッシュなメンバーが入ると
気持ちが切り替わっていいですね。
さて、本日は4/1という事もあり
嘘を書いてみようかな、、、
なんてことを思いましたが、
2年前、予告の上で嘘メルマガを
書いた時に登録解除が相次ぎ、
何もいい事が無かったので、
嘘メルマガはやめておきます。
さて、本日の話題は、
家の資産価値の話です。
家を建てる際、多くの人は
住宅ローンを組みます。
住宅ローンというのは、
金融商品といってもいい。
毎月十数万～の投資を行い、
不動産を手に入れるんですね。
ただ、現時点では、その投資は
残念ながら将来的な自分の資産には
なりにくい。
だから費用対効果で考えると、
戸建て住宅を投資だと思って
購入したり建てたりするのは、
あまりにも無謀。というのが
一般論になるかと思います。
しかし、人間社会において、
衣食住は欠かせないものになります。
どんな暮らしをするにせよ、
住むというコストからは、
殆どの人が逃れられない。
どのみちコストがかかるのなら、
最も損の少ない方法を選ぼう。
だから、儲かるための投資じゃなく
損を抑えるための投資だと思って
住居の選択や住宅ローンを
見てもらえると良いかもしれません。
世界の一般常識にはだいぶ遅れを
取っている中ではありますが、
日本も将来的には、一戸建て住宅に
資産価値を付けていく方向に、
舵を切っている。
その為の品確法や長期優良住宅。
2017年以降は住宅不動産の
価格査定においては、この
査定マニュアルを使ってね
というツールを公開し、
良質な住宅が中古住宅市場で
クソも味噌も一緒にされるのを
防ごうとしています。
↓ ↓
%url1%{https://www.retpc.jp/chosa/satei-2/}
日本の中古住宅に価値なんて無い。
と言われるのも無理はない。
現状日本に存在する全ての
住宅のうち、国が求める、
資産価値のある住宅の基準に
当てはまっている建物の割合は
2.5%程度になります。
断熱だけに特化していてもダメ。
耐震だけに特化していてもダメ。
耐久性、メンテナンス性など、
全ての性能が高いレベルで
バランスしていないとダメ。
そしてその殆どの住宅が、
築浅物件であり人が住んでる。
中古市場に出回るなんてことは
稀なのでやっぱり今現在ですと、
日本の中古住宅に資産価値なんて
ないというのはほぼ正しい認識。
今の制度変更が日本中に
行き渡るのは20～30年後くらい。
あとは、アリとキリギリスの
童話の様に、将来を見越して
資産価値の残る家を建てておくか
その他一般の住宅に埋もれて、
同じようにゴミ扱いされる家を
建てておくのかを判断するのは
お施主様の選択の自由です。
ゴミ扱いなんてひどい？
実際、更地にしないと
売れない土地建物なんて、
そこら中に沢山あります。
建物が無い状態の方が
高く売れるのであれば、
建物はマイナスの存在、
つまりゴミだと言われても
仕方がありません。
全部の家が資産価値が
付くなんてことはありません。
こういう建て方をしてくれて
こういうメンテナンスを
してくれた建物には、
それに見合う資産価値を付ける。
と、言われております。
住宅価格が4000万円だとする。
30年後に資産性がゼロの
つくり方をすれば当然ゼロ。
最初に4400万円かかっても、
30年後に躯体費用の6割が
資産価値として認められる
建て方をしておけば、
躯体分2000万円×6割=1200万円
という資産性を残すことが出来る。
すごくざっくりいうと、
将来的に不動産の価格査定を
する時にはそういう感じの
計算を行います。
住宅ローンの金額が増える事を
差し引いても、30年後の
あなたの総資産は1000万円程度
変わる可能性があるというのが、
現行制度になります。
鳥取県などは、この4月から
（今日から！）
築古の中古住宅にも資産価値を
付けていくための制度運用が
始まる予定でいます。
↓ ↓
%url2%{https://suumo.jp/journal/2023/10/19/198531/}
住宅の資産価値問題というのは
非常に長期的な動きになるので
一般の消費者さんからはとても
イメージしにくいし、
信じて良い物かどうかも
迷うと思います。
船の舵と同じでして、
切ったすぐに進行方向が
変わる訳ではありません。
舵を切ってしばらくは、
慣性の法則が働き、今までと
変わらない進路に見えたりする。
帆先が変わるまでに時間が掛かる。
だから、もう制度が変わってますよ
って案内をしたとしても、
「でもまだ中古住宅は買い叩かれてる」
と言われればその通りです。
ただ、国は舵を切り終えているし、
それに先んじて仕組みを変えようとする
地方自治体も出てきている。
住宅に資産価値が認められる
というのは、比較的確度の高い
未来だと言えるかと思います。
住宅に資産価値なんて付かない。
と仰っている建築会社さんの
建物であれば、そりゃ付かないでしょう。
資産価値の付かない97.5%側の
建て方をしてたら付くわけがない。
住宅の資産価値に限らず、
物の価値というのは、
他に比べて質が良くて稀少性が
あるから付くんです。
ワインは寝かせたら価値が
上がるからと言って、その辺の
コンビニで売っているワインを
10年寝かせたって価値なんか
付くわけないじゃないですか。
元々いいワインだからこそ、
古いヴィンテージのものに、
より価値が付いていくんです。
日本の将来を見据えた時、
住宅という不動産に
価値が付いた方が全ての
国民が豊かになるのは自明。
折角家を建てるのであれば、
社会全体が豊かになるような
家の建て方をしていただいた方が
良いと思いますが、いかがでしょう？
住宅に資産価値が付く話が
嘘じゃない世の中が、
早く来てほしいなと思います。
