凰建設の森です。
本日は地鎮祭。
雪を心配していましたが
気温は低いものの良い天気で
つつがなく地鎮祭を
終えることができました。
明日も雪ですが、明日は
長女の高校受験の日になります。
岐阜地域は多くの私立高校が
明日を受験日にしておりますので
交通渋滞などに気を付けて
試験に臨んでもらいたいと思います。
さて、本日の話題は、
住宅ローンのお話になります。
昨年来、金利は上昇の局面に。https://www.s-housing.jp/archives/406581
数年前だと0.5%を下回る
金利で住宅ローンが借りられましたが
今はそれが1%前後になっていまして、
今年で1.5%程度にまでなるのでは？
というような予想がなされています。
じゃあ、いよいよ変動金利の時代は
終わりでこれからは固定金利か。
というのが専らのトピックかと思います。
まず、金融機関さんから見た時の
会社としてのリスクを考えますと、
貸す側として最もリスクが低いのが、
変動金利になります。
飲食店で普通に注文をするのであれば、
どれだけ頼んでもらっても飲食店は
嬉しいだけになりますが、
飲み放題食べ放題の形態にするのであれば、
どれだけ食べてもらっても利益が出るような
金額設定にする必要があるのと同じような
感じかと思います。
金利の変動リスクを借り手に転嫁できるので
金利が上がろうが下がろうが貸し手は
全く気にしません。
固定金利にしますと、金利の変動リスクは
金融機関側が持つことになりますので、
固定金利の金利を決める際は、金融機関側で
将来の利上げリスクを見込んでおきます。
将来的に利上げリスクが少ないと思えば
固定金利と変動金利の金利差は少なく、
利上げリスクが大きいと思えば、
変動金利よりも固定金利の方が高い金利で
設定されていきます。
という事で変動金利と固定金利の差を
見てみたいと思いますが、
5年前、2021年の金利は、
変動金利で基準が2.475%
そこから1.5~2%の優遇があり、
実際の金利は0.5~0.8%前後でした。
固定金利の場合は、フラット35が
1.3~2.0%ほどになりますので、
差は1%程度になります。
今現在、変動金利の基準は2.875%
優遇後は0.9~1.2%と言ったところ。
フラット35は2.0~4.7%の幅。
かなり幅が広がっていますが、
金利の差は2%程度となります。
そのくらい、貸し手側としては、
金利が今後も上昇すると踏んでいる事に。
経済を読むプロである金融機関が
「金利は上昇する」と読んでいるなら
やはり上昇する可能性の方が高いのでしょう。
今現在であれば、まだ
フラット35を最低の2.08%で
貸してくれる金融機関があるので
そちらを選択してみるか。
それとも将来の変動リスクを自分で
消化できることを見込んで、
1%の変動金利を選ぶか。
今5000万円借り入れをしたとします。
1%と2%の金利でそれぞれ借りると
総返済額は5900万円と6900万円。
1%で借りた変動金利のローンの
総返済額は5年ごとに0.5%ずつ
金利が上がり続けるくらいで、
2%のローンと同じくらいになります。
30年後には変動金利が4%に。
丁度30年前の1995年が変動金利が
4%位だったので、30年で4%に
なるというのはまあ、あり得るが、
今の日本の状況でそこまで金利を
上げていけるのか？？
私であれば、今はまだ変動にしておき、
固定金利で借りた差額をNISAなどの
投資に回して、住宅ローン減税の
期間が終わった段階で前倒し返済。
期間短縮型の繰り上げ返済にして、
先々の金利変動のリスクをどんどん
抑えていく感じの、今までと同じ
返済の提案をするでしょうか。
悩ましいところですね。
