凰建設の森です。
本日は市役所に。
岐阜には中山道という
旧街道が通っています。
その中山道沿いに家を
建てる際には、昔の
街道の雰囲気を残した
街並みにしたいという事で
ちょっとした規制があります。
私もぜひこういう景色を
残すために協力したいので
それはそれは和風のかっこいい
家を設計していったのですが、
これはルールに則っていません。
って言われてしまいました。
平入りの切妻はOKだけど
入母屋にしてはダメ。
え、、あなたの出している
こういうイメージの街並みに
しようね、っていうパンフレットの
表紙に載っているのが入母屋の
家なんですけども、、、
行政の役割は、定められた
ルールを運用する事。
それは分かりますが、
そのルールが何のために
生まれたのかという事は
全く無視して、とにかく
ルールに則っているかどうか
だけで判断をする。
入母屋を普通の切妻に変更させる
指導をするのが本当に豊かな
街並みにつながると思っているのか？
という事で、談判に行ってきます。
どうなることやら。
という事で本日の話題は、
建築会社の選び方について。
の、中でも、家づくりを依頼する側
としては気になる部分でもある、
この会社、どのくらいの利益を
取ろうとしているのか？
についてになります。
これは思いっきり住宅会社の
内部事情になりますので、
私は怒られてしまうかも。
注文住宅の会社というのは、
安定した受注が取れている限り
実は会社の経営は非常に楽。
なぜかというと、保険や
コーヒーチケットなどと
同じように、比較的先に
お金をいただく業種だから。
注文住宅を建てる際は、
契約から完成までの間に
それぞれの会社で決まった
割合でお金を払います。
契約時、着工時、完成時
それぞれ1/3ずつ。などですね。
会社経営をしている人であれば
なんとなくわかるかと思いますが、
お金が入るのが先、支払うのが後
というビジネスモデルだと、
会社は非常に成長させやすい。
なぜかというと運転資金で
困ることがないからです。
逆に建売住宅などはリスキー。
先に建てる原価を払っておき、
売れたらまとめて全部回収。
それまでの持ち出し分は、
銀行さんから借り入れをして
社員さんの給料などを払います。
事業を拡大しようと思うと、
より大きな借り入れが必要。
その借り入れ金利分も含めて
お施主様から回収しないと
いけないので、当然利益率は
高くしないといけません。
注文住宅の良いところは、
先に建てる際の原価分を
全部お施主様に出していただき、
最後にいただくのは粗利分だけ
という低リスクな経営が
できる所なんですね。
はい、そうなんです。
最終残金の割合というのが
その建築会社の利益の割合。
1/3ずつの会社であれば、
粗利33%を狙っているという事。
逆に最終金が15%くらいという
会社は粗利が15%程度でも、
会社を回していけるという
体質であることが分かります。
本当は25%粗利が欲しいのに、
最終金の割合が15%で良いと
している会社があったとすると、
単に経営者が数字に弱いのか、
もしくは建物の利益率を
そもそも高く設定しているから
最終金が15%でも中間金までで
お金を回収しきれているか。
基本的にはその建築会社さんに、
請負金額はどんなタイミングで
どのように支払うんですか？
と聞いたときに返ってくる
最終金の割合が、その会社の
利益率だと思って良いかと。
17年前に富士ハウスという
ハウスメーカーが
倒産した際には、着工時に7割
完成時に3割という支払い条件が
デフォルトで、中には7割払って
着工した瞬間のタイミングで倒産
という施主さんもいました。https://xtech.nikkei.com/kn/article/knp/column/20090209/530313/
1500件超の人が契約してから
完成前だったとのことで、
非常に大きな社会問題に。
建築会社の粗利の割合は、
15%～35%と非常に幅がある。
下請けなどで、営業コスト等が
掛かっていない会社であるほど、
15%程度の粗利で済みます。
年間1.5億円の工事を請けていて
社長と現場監督の2人の会社が
粗利15%だとすると、2250万円の
利益が残ります。社長900万円
監督700万円、残りは車などの
備品を管理するお金みたいな感じで
十分やっていけますからね。
これが独立独歩の建築会社で、
広報や設計のスタッフもいるよと
なってきてしまいますと、
粗利が25%程度は必要。
社員さんが軒並み1000万円超えの
給料をもらっていたとすると、
必要な粗利の割合は35%程度に。
大手ハウスメーカーが高いのは、
宣伝広告費なんかじゃなくて、
営業マンへのフィーが高すぎるから。
働く側は夢があっていいかもですが
あんな仕事のレベルであの給料は、
如何にも払う側としてはもったいない。
そんな感じで住宅会社の
経営というのは決まります。
あなたの依頼先、最終残金の
支払い割合はどの程度でしょう？
ちょっと、気にしてみても
良いかもしれません。
