凰建設の森です。
本日は打ち合わせ。
平日にありがとうございます。
そして、午後からは移動。
明日、横浜で会議がありまして。
マンボウが明けたら飲もう。
そんな約束が日本中のあちこちで
取り交わされたのでは？
私もそんな約束をいろんなところで
していた人の一人ですが、
蔓延防止明けから今日まで、
毎日どこかで誰かと飲んでます。
あまり褒められた話でも
ない様な気もしますが、
飲食店の皆さんの売り上げに
少しは貢献できているかな。
さて、本日のお話はローン。
家を建てるとなりますと、
殆どの人は住宅ローンを
組んで資金調達をするかと。
ローンを借りる銀行さんを
いつのタイミングで決めるか。
余裕があれば、実際に
住宅ローンが必要になる
タイミングで決めてもいい。
でも、できれば、建築会社と
契約をするまでに決めた方が
無難になります。
注文住宅は請負契約。
物が完成してからお金を
払うのではなく、
建築途中の段階でも、
建築会社への支払いが
発生することになります。
そして建築途中の段階の
どこでどれだけの支払いが
発生するのかはバラバラ。
契約時に契約金の１／3
上棟時に契約金の１／3
完成時に契約金の１／3
みたいな会社もあれば、
契約時に１／4
着工時に１／4
上棟時に１／4
完成時に１／4
みたいな会社もあります。
昔は着工時に8割
完成した時に2割
みたいな会社もありました。
いや、今でもあるのかな？
なぜ借入先を早めに決めるか。
それは、借入先が、建築会社と
契約した支払い条件に
対応できるかどうかが
重要になってくるためです。
銀行さんの立場になってみると
完成していない住宅に、
お金を出すのは怖い。
だって、完成する前に建築会社が
倒産したらその融資は、
焦げついてしまいます。
だから、基本的には住宅ローンは
完成した後に融資実行。
それ以前にお金が欲しいなら、
繋ぎ融資を使ってくださいね。
となることが多いです。
繋ぎ融資は金利が高い。
建築工事途中の繋ぎ融資だけで
数十万円の余分な利息が
かかるなんてこともよくある。
しかし、住宅ローン市場も、
競争は激しい業界です。
いいお客さんであれば、
できるだけ当行で借りてほしい。
どの銀行さんもそう思ってます。
だから、建築会社の倒産リスクが
低いほど、借りる住まい手の、
返済能力が高いほど、
金利が低かったり分割融資に
対応してくれたりする訳ですね。
ということで、分割融資や
完成前融資という制度を
設けている金融機関さんも多い。
その基準や分割の仕方が、
金融機関さんによって違うので
確認をした方がいいんですね。
ということで、住宅ローンを
借りる先は、建築会社との
契約前に決めておけるなら、
それに越したことはありません。
ちなみにここからは余談ですが、
建築会社がどれくらいの利益を
出しているか、気になりません？
実は、支払い条件を聞くことで、
その建築会社の利益率を、
推し量ることができたりします。
経営はキャッシュフローが大事。
できれば借入の無い無借金の
状態にしておきたい物です。
建築会社の立場になってみると、
家を建てている時に必要な
材料費や人件費は、事前に
お施主様にもらったお金で
賄っておいて、最終の時に
もらうお金は利益。
それが理想です。
それなら無借金経営です。
ということで、最終金の割合は
建築会社の粗利率という
設定になっている会社が多い。
住まい手や銀行さんの立場になれば
最終金の割合が大きいほど、
繋ぎ融資が少なくて済むのでいい。
あ、この会社は最終金の割合が
30％だから良心的ですね。
みたいに見えるかもしれません。
いえいえ、違います。
ご褒美である利益率が30％で、
それまでに使うお金で自分の腹が
痛まないから30％に設定が
できているんですね。
利益率の設定を低くしている
会社ほど、がめつく見える
この不思議。
もし、請負建築の仕事を
している会社の社長さんで
最終金の割合が自社の利益率より
低いという設定の場合、
何が起こるか。
会社が成長すればするほど、
運転資金の借り入れが増えることに。
だから、お施主様からいただく
お金の中に、その利息分を
入れておかねばなりません。
つまり住宅の価格が高くなる。
建築会社に払うお金は、
できるだけ原材料費や人件費などの
我が家に使う分に回してほしい。
それが消費者の心理ですよね。
建築会社の借金の利息なんかに
使わないでほしいですよね。
ということで、
普通に経営感覚のある社長さんなら、
最終金の割合は、自社の粗利率に
設定することが多いんですね。
覚えておいても損はないかも。
参考にしていただければと。
