凰建設の森です。
本日は、新築の完成検査と
リノベのご相談です。
最近、相続で建物を1棟
譲り受けたという方の
大きなリノベのご相談が
増えてきております。
RCで新築のアパートを
建築するお金は、
約130万円/坪程度。
50㎡の部屋を6室程度
作ると共用部分なども含めて
360㎡（109坪）の建物に。
総額1億4000万円ほどの
金額が必要になります。
岐阜の場合、家賃が8~10万円。
満室経営を行ったとして、
表面的な利回りで元を取るのに、
20~25年かかる計算です。
実際には管理費等々も
取られますので30年程度で
何とか借金を返せるかな？
みたいな感じの計画に。
で、30年も経つとまた大規模な
リノベの時期に入ってくるので
大きなお金をかけることになります。
それが普通の新築賃貸マンション投資。
しかし、建物を譲り受けたという
方であれば、工事費は2/3程度で
新築と同等のものに持っていけます。
工事費が2/3という事は、
投資回収も同じく2/3の期間で
済みますので、30年のうち、
10年は純粋な自分たちの収入だと
思ってもらっても良いかと。
家賃が8万円で6部屋中4部屋が埋まり、
1部屋分の家賃は経費として消える
くらいの心づもりでいたとしても、
毎月24万円程度の現金収入がある。
60歳でマンションを相続し、
そこで借り入れをする。
80歳までは返済でトントンだけど
それからは年金に加えて月に24万円程度の
お小遣いが貰えるようになる。
アパートやマンションを相続する
というのはそういうビジネスチャンスを
相続するという事でもあります。
不労所得にはいくつもの種類が
ありますが、新築信仰が終焉に向かう
今の時代においては、賃貸住宅を
持っているというのは割と強い。
それが、今までのような30年でダメになる
どうしようもない建物じゃなくて、
断熱も耐震も高耐久化も済んでいる
建物なのであれば、傷みにくいので
長い年月、それで利益を得られます。
RCの建物であればなおさら。
岐阜の場合、今生きていれば90～110歳くらいの
おじいちゃんたちが若いころに頑張って
建てたRCのビル等々が相続の時期を
迎えるようになっています。
相続するのは50歳～70歳くらいの
年代の人になります。
そして、相続したビルのうち、
半分以上は壊されます。
なぜかというと、相続した人が勝手に、
この建物はもう寿命だからと
思い込んでしまうから。
RCの建物はそんなに
簡単には壊れません。
過去の大震災で被害が無いわけでは
ないのですが、木造に比べると、
天と地ほど、被害の状況が違います。
数多ある建物のうち、たった一軒が
転倒したことが大きな大きなニュースに
なるくらいです。能登での話ですね。
犬が人間を咬んでもニュースには
なりませんが人間が犬を咬めばニュースに。
木造住宅が地震で転倒しても、
ニュースになりませんがRCの建物が
転倒すると大きなニュースになります。
そのくらい、安全性は高いです。
岐阜県でも、築50年以上の
県営住宅が今でも現役で
入居者を募集しています。
だから、RCの建物を譲り受けたのであれば
高耐久化して住むなり貸すなり、
有効利用することを考えた方がいい。
ここ数か月、そういうRCの建物を
譲り受けた人の相談が続いています。
特に、事業で貸すのであれば、
冒頭にお伝えしたような、
投資と回収の計算をしながら、
掛けるべき予算を考えると
良いかと思います。
どう不利側に計算したとしても、
新築で勝負する人よりも
有利な数字しか出てきません。
建物に対する投資の借金は、
自分が働いて返すんじゃなくて
不労所得で返していく事に。
だから、借金の額面は大きいけど、
それは将来の大きなリターンの為の
必要経費になっていきます。
50年前に清水の舞台から飛び降りる
覚悟でマンションを建てた先代たちは
もっと大きな借金をしていたわけですから
受け継いだ人がビビッて建物を
壊してしまっては亡くなった先代は
成仏しきれないと思います。
親の会社を受け継がずに
サラリーマンの方が気楽でいいや
って勤めに出てしまうというのも
よくある話ですし、私の同級生で
親の仕事を受け継いでいる人は
本当に1割も居ません。みんな
継がずに勤めています。
リスクを取りたくないというのは
分かるのですが、建物や事業を
受け継ぐというのは、産みの苦しみを
自分がしなくて済む状態でいられる
という事でもありますので、
新しく建物を建てたり事業を起こしたり
という人に比べれば随分と有利な
状況でいられるという事です。
そんなの、有効活用しなきゃ
勿体ないですよね。
この建物、受け継いだら将来
お金を稼いでくれるんじゃないか？
その嗅覚を養えているかどうかは、
自分が社会人としてどれくらい、
お金に対して向き合ってきたかで
決まると言っても良いかもしれません。
結局、プレイヤーとして社会人を
頑張ってきた人が目の前のチャンスを
チャンスだと認識できてモノにするし、
のんべんだらりと過ごしてきた人は、
チャンスをチャンスと認識できずに、
利益を逸してしまう事になります。
これから、世の中は建物余りが
進んでいきますので、そういう
チャンスな建物も市場に出てくる。
相続する建物なんてないしなぁ
と思っている人にも、誰かが
価値を分からずに捨てようとしている
建物の情報が届くようになる。
少なくとも、自分が相続した
建物がどのくらいのチャンスなのかは
嗅ぎ取れる実力を身に付けておきたい。
そう思います。
ぜひぜひ、今の仕事を頑張って
社会人の実力を養いましょう。
