凰建設の森です。
今、マンションブームです。
都心もブームですが、
地方もブームです。
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%url1%{https://www3.nhk.or.jp/news/html/20210622/k10013097071000.html}
岐阜市内でも、中心部には
建設中のタワマンがあります。
完成して発売されている物件も
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%url2%{https://pressance-loger.com/pl-gnd64/}
さて、地方都市において、
マンションという選択肢。
ありでしょうか。なしでしょうか。
私はありだと思います。
地方都市は今後急速に
人口減少が進んでいきます。
20年後30年後には、
地域の切り捨てが行われているはず。
恐らく各県において、最後まで
残るのは県庁所在地の町でしょう。
四日市とか浜松とか、
県庁所在地以上に栄えている、
町はまた別格ですけども。
また、県庁所在地の町においても、
切り捨てる地域とそうでない地域は
分かれてきます。
弊社も岐阜市内ですが、
どちらかというと切り捨てられる
地域に分類されております。
もう既に、住んでいるとか、
既に土地があるのであれば仕方がない。
しかし、これから土地を探そうと
しているのであれば、あえて
将来の自分を不利な条件に
追い込むことは無いと思います。
とりあえず30年後の近未来を目指し、
資産価値の下がりにくい場所で
マンションを買って住んでおく。
それは決してダメではありません。
しかし気をつけないといけないのは、
マンションは相互扶助の仕組みで
成り立っているという事です。
管理組合があり、そこに対して
管理費を払い、維持管理や、
修繕積立を行っています。
往々にして、当初の管理費は
あり得ない安さの物に。
そうじゃないと入居者がつかない。
マンションは数十年後に
建て替える前提で建てられます。
それは35年後かもしれないし
50年後かもしれません。
2014年の統計では、
建て替えまでの平均期間は33.4年。
そして建て替えのためには、
先ほどみたいなマンションの場合
1戸当たりおよそ1000万円程度の
初期費用が必要になります。
新築マンションが35年後に
建て替えという計画の場合、
35年間で1000万円＋
通常の維持管理費を
毎月払わねばなりません。
1000万円を35年で割ると
ひと月あたり2万3000円。
通常の維持管理のために
10,000円程度必要だったと
しても、住宅ローンに加え
＋3万3000円程度のお金を
毎月払わなければ
辻褄が合いません。
でも、そんなに管理費が高い
マンションって無いですよね？
はい、最初は安く見せておき、
後から値上げをする予定。
しかもこれ、全室埋まっていて、
住人全員が善人できちんと
35年管理費を修めた場合の話。
保険や共済と同じで、
マンションも相互扶助の仕組み。
誰かが自分だけ得をしようと
支払いをごまかしたとすると
足りない分は残り全員の負担。
3割の人がマンションから、
いなくなったり、払わなかったりすると
残った人の負担は1.5倍。
管理費は3.3万円→5万円に
値上がりをすることになります。
それがマンションが抱えるリスク。
しかし、例えば建て替えまでの期間が
35年ではなくもっと長かったら。
50年持つマンションだと、積み立ては
毎月1万6000円。管理費を合わせて
2万6000円。
100年持つマンションだと、
合わせて1万8000円。
RC造で作られるマンションこそ、
その躯体は非常に長持ち。
設備のメンテナンスが適切に
出来ていれば長く使える。
外張り断熱や内窓の設置で、
新築住宅もびっくりな快適生活が可能。
本当に惜しいなと思うのが、
そういう管理や初期設計が
なされているマンションが、
日本にはほとんど無いという事。
築50年のマンションであろうが、
築100年のマンションであろうが
当初と変わらない金額で
売っている国もあるんです。
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%url3%{https://ja.sekaiproperty.com/properties/263801/condominium-apartment-berlin-berlin-id-307531-berlin-berlin}
マンションにするのであれば、
維持管理の工事の度に、
高耐久化工事を管理組合に提案し
併せて工事を行い続ける。
そうすると、住みやすく、
資産価値も落ちないので、
将来の自分も楽だと思います。
ただ、言うは易し、行うは難し。
住人のコンセンサスを取るのは
非常に大変な作業になります。
自分で管理組合を
背負って立つくらいの気概があれば
地方都市のタワマンは、
みんなが幸せになる、
良い仕組みだと思うのですが、、、
難しいですね、、、
